房地产这20年的发展，现在回头看总归是有得有失。得到了什么大家都知道，如今的城市面貌，行业的快速发展。但是如果要说遗憾，让我来说应该就是快周转的模式挤压了一些耐性子做产品的开发商，特别是早期的港资企业、新加坡企业，在很长一段时间都无所适从

不过幸运的是，风水轮流转，曾经引以为傲的高杠杆在今天的楼市里又不再是优势，土地环节各个城市都期待开发商可以更好的投入做出好产品，正是这样的一个窗口期，那些我们还有点念想的开发商慢慢的回来了

说实话，这是这个小时代的幸运

而今天和大家聊的这家房企，曾经在20年前就惊艳过我们，也为北京留下过一个教科书级别的项目

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可能年纪轻的朋友现在都不太认识了

丰隆这家为新加坡开发做出主力贡献的开发商，在国内属于低调的，但放在国际上，是在全球7个不同股票交易所上市，无人不知的那种

这些多年前的项目，如今回过头来看不论是概念还是立意都还是非常超前，也非常的耐看

而在北京，也在20年前，也就是中国房地产刚刚起步时候，留下过一个很惊艳的产品：北京香江花园

这个项目从一开始整体的规划起点就非常高，用了如今世面上几乎已经绝种的围合式排布的模式，在核心区位规划配套和绿化，然后环绕着地形排布建筑

这张20年前的产品实图，结合当初超低容积率的地块，整个空间的气场很快的呈现出来

当然空间排布倒是其次，有很多机缘巧合的因素，但是值得一提的，丰隆应该是第一个提出房地产开发软硬件同步驱动的房企了

项目还没有交付，内部的俱乐部已经开始营业了。而当初的俱乐部也不像如今就做一个概念和噱头，是真正意义上针对高端人士做的圈层服务

而这些服务细致到什么程度呢，举一个小例子。在项目动工的1994年，北京的自来水质量还不是很好，而丰隆为业主的考量，是直接建造并运营一个配有先进软化水质设配的水厂

这种程度，我至今未在其他开发商身上看到过

后来因为整体的软性服务实在做的太极致，还认证了的标准，这是北京一个获得这个殊荣小区，而且当初的各种认证也比现在值钱很多

也因为如此，这样一个开始由外交官偏爱的小区，逐步变成外籍高层和中国名流扎堆的生活圈

这里面也有一个有趣的真事，当初手机黄金一代霸主Nokia, , 与 四个高管业主一起比赛网球，赛后，才发现彼此都是队友又是竞争对手，听起来不可思议，但又无比真实

那如今我们回过头来看这个项目我们看到什么

我可以看到他对整体产品规划的把握，以及从一开始做项目就软硬同步输出的理念。这是国内很多开发商所不具备的，把做好产品的品质放在第一位，然后才是收益和利润

当然从企业规模来说一定不可能和如今的主流开发商比，但是从项目的角度来说，北京香江花园这样的项目，才真正意义上可以定义上的高端

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如今，一个加配版升级版的香江花园又要和我们见面了，来自同一个新加坡开发商丰隆。这是城市从当初的北京，来到了江南无锡。项目名字叫

无锡●彩旸香江

但是整个无锡的发展其实满特殊的，其实很难判断整个发展脉络是怎么样，但是有一点可以确定，目前无锡中心主要核心的位置，大概就是南禅寺所在的古运河区域

而这一块是历史上无锡繁华和名门所在，而如今整体的规划也有着极高的立意点

▲ 示意图

在南长街的繁华街口，有这样的一幅地块被丰隆拿到了。这块地容积率约1.8，和当初的香江花园不能比，但是因为整体综合地块属性，未来对于配套运营的内核，反而让这块地多了很多期待

▲ 示意图

不同于北京香江花园把配套完全嵌入到内部，无锡彩旸香江把整体的配套包围在项目外部。从整个规划角度来看，也是把地段资源最好的给到了商业，从这个逻辑出发，这家开发商的初心还在

而对于商业的排布，其实有很多做法，省事简单的做法就是做成普通的沿街商业，未来弹性空间大惊艳香江，也好卖。但是丰隆的做法是这样的

▲ 示意效果图

其实是算胆子非常大了，沿街做了三个盒子。这种做法的好处还是挺多的，业态可以整体规划运营，也保证了区域内的人群可以自然流动。再加上内部的住宅都采用街区式的排布，整体的社区通透性极强

这种模式有点类似上海新天地的整体模式，从一开始就没有想过利益最大的方案，而是希望项目和城市共成长，开发商和项目共存在的逻辑

这种模式很慢，很笨，但也确实是对整个城市好的开发模式

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来详细看规划的形态

▲ 示意效果图

不得不说整体的风格还是挺大胆的。楼宇上的线条的感觉一看就希望做一个引人注目的项目

而整个盒子的业态规划也很丰富，所以选址苛刻的买手集合店，也愿意入驻，某种程度也算看到无锡未来时尚中心的轮廓

整体的室外气场也是，也选择打造成了城市的开放空间。没有一门心思想着挤占更多商业空间，规划了不少绿植用作隔离，让整体商业反而富有动感

▲ 示意效果图

这样的好处，除了提升项目的仪式感，而且很好将美国REC理念惊艳香江，与周边南禅寺，南长街旅游商业动脉做了一次无缝的嫁接，最大程度的提升了人气

利用隔离的空间，很好的铺陈了多处大面积开放式广场，而且形态各异，这样可以留出更多空间，去营造体验式商业街

同样还吸取了新天地另一种成功要素，最大程度的原味保留了无锡近代东西方融合的建筑风格

▲ 示意效果图

这条商街动线，也藏身在主体商业建筑后，私密中可以给来客更安静的体验

布局中还有个很有玩味的地方，酒店

其实以丰隆，在全球拥有超过150家尖端酒店，和世界级一流酒店运营商身份，可以轻松布局一家传统的五星级商务酒店，然而丰隆这点上却有着异乎寻常的坚持

选择打造了一个全新的国际酒店的品牌和体验，罗卡斯，来尝试一种私人订制的个性化

如此选择还是显得有些怪异，我问了项目负责人，得到这样的答案

▲ 实景示意图

“传统的五星级酒店，好比进入一家常规的百货公司买衣服，而罗卡斯享受那些私人订制店的体验，所有人在这里得到是亲切的生活归属，而不是交易的重复。”

坦白讲，以丰隆从酒店开发到运营全产品链的整合，这样的回答并不意外。而整体的板块物业，都交给了第一戴维斯，某种程度，也能看出丰隆对这个项目的决心

说到这，我不禁感慨，为什么外资商业运营往往稳定而持续，新天地为什么只进不出，因为每个功能板块本质上都没有短板，互相补充，这样整体的板块价值，就被最大化了

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其实大家回过头来看，能够历久弥新的项目，不论是瑞安的新天地还是商业里的凯德置地，似乎大家热爱的都是当年港资企业新加坡企业留下的产品，但这条赛道上能留下的背影越来越少，还好丰隆算坚持的住那个

这其实代表着一种态度以及不同的开发理念

很明显在时间的维度，总是这样的产品会更好，唯一的遗憾就是这样的产品太少太少

理解这些，你就明白，为什么这样的楼盘的发布会，梁溪区委书记秦咏薪要出席致辞。作为一个将来无锡涉外和国际化程度很深的项目，本质上，政府同样重视这块土地的过去和未来，以及每一步

庆幸的是，无锡彩旸香江会是下一个，而且位于无锡这样的潜力城市，意味着拥有它的人的门槛也降低了不少

▲本户型仅供参考和示意，具体空间布局及装修标准以双方签订的商品房买卖合同为为准

100多万的总价差不多就可以拥有经得起看20年的作品。每个城市想找到一个从新天地到香江花园的项目，本质上还是件看机缘的事

但其实很多时候真的很像当年新天地的开发模式一样，一开始的时候看不懂，后面慢慢慢慢觉得很好，后来慢慢就出现了一道很宽的河，然后最后留下的很多人也就只能看看，回忆那可能仅有的一次过河机会

看到这篇文章的朋友可以去看看的，一个偏执的开发商和一个不错的项目

备注：本文章所有内容以及买卖双方的权利义务以最终签订的买卖合同为准。

以上为正文，来自卢俊